房地产投资项目融资的特点是什么

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答案：A、B

P142-143

项目融资具有以下特点:

1.以项目为主体。项目融资主要根据项目的预期收益、资产以及政府扶持措施的力度来安排融资，其贷款的数量、融资成本的高低以及融资结构的设计都是与项目的现金流量和资产价值直接联系在一起的，因此，项目融资是以项目为主体的融资活动。

2. 有限追索贷款。项目的贷款人可以在贷款的某个特定阶段对项目借款人实行追索，或在一个规定范围内对公私合作双方进行追索。除此之外，项目出现任何问题，贷款人均能追索到项目借款人除该项目资产、现金流量以及政府承诺义务之外的任何形式的资产。

3. 合理分配投资风险。在项目决策阶段应尽早地确定哪些基础设施项目能够进行项目融资，并且可以在项目的初始阶段就较合理地分配项目整个生命周期中的风险，而且风险将通过项目评估时的定价而变得清晰。

4. 项目资产负债表之外的融资。项目融资是一种在资产负债表之外的融资。根据有限追索原则，项目投资人承担的是有限责任，因而通过对项目投资结构和融资结构的设计，可以帮助投资者将贷款安排为一种非公司负债性融资，使融资不需进入项目投资者资产负债的贷款形式。

5 . 灵活的信用结构。采用项目融资的项目一般具有灵活的项目结构，可以将贷款的信用支持分配到与项目有关的各个方面，提高项目的债务承受能力，减少贷款人对投资者资信和其他资产的依赖程度。

怎样改善我国房地产企业融资方式

项目融资有哪些模式及其特点如下：

1、模式：

（1）BOT项目融资，即建设-经营-转让，是指特许权授予由投资人（一般为国际财团）组成的项目投资公司一定期限的特许权，项目投资公司负责建设，回收成本，偿还债务，赚取利润，特许期结束后将项目的所有权移交给政府，项目投资公司拥有经营权；

（2）TOT项目融资，即移交-经营-移交，是指政府部门或国有企业将建设好的项目的一定期限的产权和经营权，有偿转让给投资人，由其进行运营管理；投资人在一个约定的时间内通过经营收回全部投资和得到合理的回报，并在合约期满之后，再交回给政府部门或原单位的一种融资方式；

（3）ABS项目融资，是以项目所属的资产为支撑的证券化融资方式，即以项目所拥有的资产为基础，以项目资产可以带来的预期收益为保证，通过在资本市场发行债券来募集资金的一种项目融资方式；

（4）信贷融资，信贷融资是利用信用筹措所需资金的一种方式，包括国外信贷资金和国内信贷资金。

2、特点：

（1）至少有项目发起人，项目公司，资金提供方三方参与；

（2）资金提供方主要依靠项目自身的资产和未来现金流量作为资金偿还的保证；

（3）项目融资是一种无追索权或有限追索权的融资方式，即如果将来项目无力偿还借贷资金，债权人只能获得项目本身的收入与资产，而对项目发起人的其他资产却无权染指；

（4）项目融资与传统融资的主要区别在于，按照传统的融资方式，贷款人把资金贷给借款人，然后由借款人把借来的资金投资于兴建的某个项目，偿还债款的义务由借款人承担，贷款人所看重的是借款人的信用、经营情况、资本结构、资产负债程度等，而不是他所经营的项目的成败，因为借款人尚有其它资产可供还债之用。

法律依据：

《中华人民共和国中小企业促进法》第十九条

国家完善担保融资制度，支持金融机构为中小企业提供以应收账款、知识产权、存货、机器设备等为担保品的担保融资。

房地产信托融资的特点？

作为经营风险程度本身就比较高的行业，房地产企业，其资金结构中债务比率过高会带来很大的财务风险，于企业的持续稳定的发展十分不利。因此，房地产企业有必要重新审视其现行融资方式，以期在当前的经济环境下保持生存能力谋求发展潜力。

1 房地产企业融资的特点

由于房地产存在着物质性方面和经济性质方面的特征，其资金运作也就有着与一般商品生产和流通行业不同的特点。主要有：

1.1 开发资金需求量大，对外源性融资依赖性高 房地产业的资本密集性决定了开发一个房地产项目动辄数亿，甚至数十亿，仅仅依靠企业自有资金，是不可能完成项目开发的，房地产开发商必须通过各种手段进行外源性融资。从今后的发展趋势看，我国房地产单纯依赖银行信贷的局面会有所缓和，但外部融资比例不减，只是在结构上多元化。

1.2 资金周转慢，投资回收期长 因为房地产开发受土地投资市场、综合开发市场、建筑施工市场和房地产市场等四个互相联系的市场的制约，房地产从开发到交付使用，其生产周期短则一年，长则数年，才能进入流通和消费领域，因此投资回收期较长，如果靠分期收款或出租获得租金收回投资则所需时间更长。

1.3 投资风险较大 因为房地产开发占用资金多，资金周期长，其投资风险也较大，主要表现为流动性风险、通货膨胀风险、经营风险等。

1.4 房地产资金的增值性 由于土地资源的稀缺性、房地产的不可替代性等特点而使得房地产具有保值、增值的优点。随着经济发展和人民生活水平的提高，房地产的需要也不断增大，造成一定时间和特定地点上的供需矛盾加剧，从长期来看，房地产的价格呈上扬趋势，房地产资金的增值性也愈发明显。

1.5 资金运作受地域影响大 房地产属于不动产，其生产、流通和消费都要在同一地域才能完成，加上房地产的购买者或投资者往往受国籍、城市户口等的限制，使得房地产的流通和消费有一定的地域性，从而导致房地产资金运作也会受地域的影响。

1.6 土地和房产的抵押是重要条件 房地产属于不动产，它附着于特定的地块。土地是稀缺性资源，随着经济的发展，对土地的需求不断增加，房地产的价值随之增大，土地和房产的抵押成为金融机构所欢迎的融资条件。

2 当前我国房地产企业几种主要融资方式的比较分析

对于我国的房地产企业来说，主要的融资方式有IPO、买壳、信托、发债、房地产基金、REITS等几种方式。通过对几种不同融资方式的比较与分析，可得出下面的比较结果汇总表如下：

比较分析，可以看出。对于大型的房地产企业可以选择IPO、买壳、信托、发债、房地产基金、REITS等多种方式或其组合。而中型的房地产公司则可以选择买壳、信托、房地产基金等方式进行融资。小型房地产公司可以选择的融资方式比较有限，主要为信托。这主要是因为：对于与证券市场结合的融资方式来说，一般要求很高。在我国只有少数超大规模的房地产企业具备这样的条件与实力。相对于在证券市场首发融资（IPO、REITS），买壳上市与房地产基金（私募）的要求略低，中等规模的房地产企业可以采用这些融资方式，只要房地产企业拥有一定的资产规模、项目具备较强的盈利能力或拥有可以带来未来收益的储备就可以。而对于小型房地产企业来讲，由于自身规模的局限性，只能通过信托等方式进行融资。

当然除了以上的融资方式，房地产企业还可以通过联合开发、项目融资、房地产证券化等方式进行融资，这里不再一一进行论述了。

3 完善房地产企业的信息披露提高企业融资效率

融资成本是影响融资效率的重要因素，对于我国房地产企业而言，当前其资金来源普遍是银行贷款，房地产企业在获得银行等金融机构的债务融资时，通常面临着“信贷配给”问题，主要原因是两者之间存在着信息非均衡。解决该问题的关键是完善企业的信息披露制度，以增加房地产企业信用风险的透明度。这是防止房地产企业逆向选择和道德风险行为以及建立信用市场公正、公开以及公平竞争的关键。而要做到这一点，就必须要求房地产企业在不涉及商业机密的条件下充分公开自己的信用及相关信息，增强企业信息的透明度，以利于消除银行与房地产企业之间的信息非均衡。房地产企业要取得社会各界的信任与支持，顺利获得贷款，信用是决定因素。房地产企业一方面要规范和完善企业财务规章制度，定期提供全面、准确的财务信息，做到规范发展，产权清晰，提高自身资信等级，创造条件使企业在硬件上更多地符合银行贷款条件；另一方面，房地产企业经营者要加强金融法规的学习，充分尊重银行的债权，真正在社会上树立起守信用、重履约的良好形象。

4 发展和完善房地产企业融资渠道的措施

我国房地产企业融资方式有限，资金来源主要是内部积累以及银行信贷，但是房地产企业与银行之间存在较大的信息不对称，再加之房地产企业高资本、高风险的特征，企业融资成本较高，影响企业融资效率，因此，优化企业资本结构，提高房地产企业融资效率，就要发展多样化的融资渠道，以灵活的方式给予房地产企业更多的选择空间。除此而外，多元化的融资方式有利于资金优化配置，提高资金的使用效率，从而降低企业的资本成本。

改变以贷款为主的传统债权融资方式，培养和健全商业票据和企业债券等债权融资市场，如票据融资，使资金流转加快，减少了企业资金占用，通过背书转让就可完成结算，在资金紧张时，可以通过票据贴现取得资金;再如通过企业集团内部融资，灵活调剂子公司之间的资金余缺，提高了企业内部资金的利用效率，节省了财务费用。大力发展融资租赁和项目融资等不需在资产负债表中反映也不影响企业资信状况的表外融资方式。融资租赁的实质是转移与资产所有权有关的全部或绝大部分风险和报酬的金融交易，是一种特殊的金融工具。通过企业资产所有权和使用权的分离，使有需要的企业以较低的成本获得所需资产，来达到融资的目的;还可以尝试项目融资，利用其多元融资和风险分担优势使得某些财力有限的公司参与更多的投资，以最低的成本和风险来获得项目的收益，提高自身融资能力。

总之，多元化的融资工具之间可以功能互补，有利于优化资金的配置。如民间融资、内部调资、异地融资等方式具有信息灵、速度快、手续简便的优势，在捕捉商机方面优于正规金融机构，弥补了正规金融灵活性不足的缺憾。这些优势都有利于房地产企业降低资本成本并提高融资效率。

5 结语

随着我国房地产业很大的发展，但随着国家系列宏观调控政策的出台，其资金问题日益凸现，房地产企业通过银行贷款获得足够资金的融资方式已成过去。因此，应突破传统思维，借鉴国外成熟的融资方式经验，探索出适合我国房地产企业的新的融资方式，以促进房地产企业的发展。

房地产信托一般是指以房地产及其相关资产为投向的资金信托投资方式，即信托投资公司制定信托投资计划，与委托人（投资者）签订信托投资合同，委托人（投资者）将其合法资金委托给信托公司进行房地产投资，或进行房地产抵押贷款或购买房地产抵押贷款证券，或进行相关的房地产投资活动。

如果将房地产资金信托简单分类的话，可按负债关系划分为债务型信托和权益型信托:

（一）房地产开发贷款融资模式。

即债权型融资方式，这是目前我国信托公司开展最为普遍的一种房地产信托融资模式。

虽然债权型信托贷款融资模式有操作简单、运行成本较低等特点，但技术含量低，以前主要在一些结合部做“擦边”性的业务，“46号”文件和“212号”文件出台后该类业务已成 “雷区”。如在合规领域开展此类业务又与商业银行具有强烈的重合性，显然与商业银行等金融机构此类业务相比较具有明显的局限性，在激烈的市场竞争中，不占任何优势，加之该类信托基本属于点对点式的项目融资性质，信托公司的预期收益与实际承担的潜在风险极不对称，因此，今后应逐渐减少该类模式的比重。

（二）房地产股权投资信托

该类信托是权益型信托投资方式之一，指信托投资公司通过发行集合资金信托产品，将所募集的信托资金直接投资于某房地产企业或房地产项目，形成实质性股权投资，并以一定方式直接或间接参与投资产企业或房地产项目的经营与管理，并将在房地产企业中根据所占的股权比例或房地产项目所有权情况，获得的经营所得，作为委托人信托投资的信托收益。

（三）股权回购型信托

该类信托表面看属于权益性股权投资信托，但实质上是一种结构性信托融资安排。信托投资公司在将信托资金以股权投资方式进行投资之前，实现与资金需求方签署一个股权回购协议，信托公司与房地产开发企业双方约定，在规定期间内（通常是在房地产信托计划终止时），由信托资金的使用方或者其关联公司及其指定的其他第三方，承诺按照一定的溢价比例，全额将信托公司以信托资金投资持有的股权全部回购，进而确保委托人信托财产的归还和信托收益的实现。

（四） “夹层”信托融资模式

“夹层”（mezzaninefinancing）指介于股权与优先债权之间的投资形式。从资金费用角度来分析，夹层融资低于股权融资，如可以采取债权的固定利率方式，对股权人体现出债权的优点；从权益角度来分析，其低于优先债权，所以对于优先债权人来讲，可以体现出股权的优点。这样在传统股权、债券的二元结构中增加了一层。在我国的房地产信托业务中最初表现为混合融资，即以权益融资和债务融资结合的方式向信托投资公司融资。实际上，夹层融资信托”也就是指从风险与收益角度来看，介于股权与债权之间的信托融资投资形式。

（五） 财产收益权信托融资模式

该类信托模式几乎等同于资产证券化产品。不同之处是缺乏标准化，没有在证券市场公开发行和交易流通。与前几种模式都具有较为明显的资金信托性质不同，该类产品更多的具有财产信托的特点。该类模式的信托，是将存量的持有性物业或出租性物业作为信托财产，将该类物业自身日常产生的租金收入或经营收入等稳定的现金流作为前提，发行财产收益权转让信托，房地产企业将信托受益权转让给投资者并取得相应对价实现融资，或者将受益权抵押进行债务融资。然后，将募集的信托资金交由该类物业所有人，按照信托合同约定的信托目的或投资方向加以运用。将固化、积压、沉淀的资产盘活、变现，因此具有极为强烈资产证券化功能，也是我国迄今房地产信托所有模式中，最接近国外发行的房地产信托基金(REITs)的一种信托产品。

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